习近平总书记在2018年10月到前海蛇口自贸片区考察时，肯定了“前海模式”，并嘱托深圳“要扎实推进前海建设，拿出更多务实创新的改革举措，探索更多可复制可推广的经验。”作为国家唯一批复的中国特色社会主义法治建设示范区，前海通过持续探索和创新，为建设“法治中国”贡献“前海经验”。

 

近日，由中国社会科学院法学研究所编撰的《法治蓝皮书：前海法治发展报告（2019）》（以下简称“《前海法治蓝皮书（2019）》”）正式发布，并由社会科学文献出版社出版。《前海法治蓝皮书（2019）》是展示前海法治建设示范区的精彩读本，也是助推前海法治建设更进一步的风向标，并对其他地方乃至全国形成示范样本效应。

 

2018-2019年度，前海以法治创新为核心，以法治是最好的营商环境为依托，法治顶层设计不断升级，基础法规更加完善、司法体制改革基础深化，重大平台平稳落地，深港合作持续加强，以法治为核心前海逐步形成了一系列可借鉴、可复制、可操作性的经验。《前海法治蓝皮书（2019）》对上述前海法治经验进行了全方位、多层次、多角度的提炼和总结，全面分析了前海法治发展的成效和面临的问题，并对未来法治发展形势进行了预测、展望。报告期望前海，进一步加强顶层设计，探索监管模式创新，完善基层治理体系，巩固创新经验，打造成为法治建设的样板。

 

●全面展示前海法治示范区建设成果

 

《前海法治蓝皮书（2019）》是前海中国特色社会主义法治建设示范区的重要标志和标识，全书分为总报告、评估报告、法治指数、制度创新、法治政府、司法建设、法治社会等板块，共收录了20余篇展示前海法治发展的报告，实现了对2018-2019年度前海法治状态的客观、全面、准确的评价，是展示前海法治建设示范区的精彩读本，也是助推前海法治建设更进一步的风向标，并对其他地方乃至全国形成示范样本效应。报告认为，前海法治评估总体得分呈增长态势，在规则制定、政务公开、纠纷解决等方面在国内自贸区中处于领先地位。

 

评估报告显示，在规则制定方面，前海善于推动改革与立法相衔接，保障改革于法有据；在法治政府建设方面，前海以“放管服”为抓手，以切实高效优质的服务提供了优良的营商环境；在司法建设方面，前海一手抓改革，一手抓创新，多项举措值得其他自贸区借鉴；在法治社会方面，前海激发社会参与活力，充分挖掘法律服务资源，在多个领域开创先河；在保障监督方面，前海加强队伍建设、重视制度保障，为法治建设保驾护航。

 

●立法修法稳步推进，引领前海法治创新

 

前海重视规则制定，将规则建设放在改革之前，保障重大改革决策均有章可循、有法可依。对于需要以地方性法规确认的制度内容，前海则提请深圳市人大常委会，以地方立法的形式保障规则制定得到稳步推进。一些规则不再适应新变化、新需求，前海及时启动了修改程序。目前，正在积极推进《前海深港现代服务业合作区条例》的修订工作和《前海蛇口自贸片区条例》的出台工作。

 

●政务服务优质高效，打造营商环境高地

 

前海按照“数字政府”的理念，着力打造标准、透明、高效的“互联网+政务服务”体系。

 

前海构建一体化网上政务服务体系，推进跨系统、跨部门、跨业务的协同管理和服务，推动线上办事只上一张网，线下办理只跑一扇门，现场办理最多跑一次。政务事项实施清单“十统一”，实现标准化。

 

在政务公开方面，前海深化信息公开内容，充分利用信息化手段推进信息公开各项工作。

 

在行政效能提升方面，前海推动外资“一口受理”平台升级，外资登记和备案时间从3个工作日压缩到了1个工作日。通过合并审批相关联许可事项，简化申报材料，缩短了审批时限、优化了审批流程，提高了审批效率。前海以税收优惠政策及移动客户端办理为企业减负。

 

●执法监管有序开展，法治氛围不断强化

 

前海蛇口自贸片区综合行政执法局作为广东省行政执法信息与行政执法监督网络平台第一期工程的第一批试点单位之一，承担自贸片区知识产权、环境保护、水务、劳动监察、文化、建设工程施工、城市管理、国土资源、安全生产、食品药品安全、交通运输等领域的监督检查、强制措施、行政处罚等权力。上述权力分别从深圳市、南山区、各街道相关职能部门剥离，并由前海综合执法局统一集中行使，破解了以往多部门执法、多层次执法、反复执法所带来的各类弊病。

 

前海重视事中事后的各项监管，对监管项目进行事后抽查检查。例如，对重大项目、有投诉的项目，以及招标方案实质性内容变更但未办理重新备案，或经备案的招标方案与招标投标情况报告不符的项目，进行重点核查。

 

●司法建设成效明显，司法水平显著提升

 

前海法院着力强化司法保障。从坚持新时代司法理念、发挥审判执行职能、深化司法体制综合配套改革、完善多元化纠纷解决机制、健全自贸区与合作区诚信体系、完善共商共建共享的多元化纠纷解决机制和强化组织与人才保障等7个方面，积极服务自贸区与合作区深化改革开放与高质量发展。前海完善涉外涉港澳台案件的审判机制，探索“精英化法官+域外法专家+港籍陪审员”的审判模式。前海法院组建专业化的涉港案件审判团队，建立涉港审判专业法官会议；建立以域内外法律专家、高校学者为主体的专家库，为法律查明与适用提供智力支撑。前海法院深化港籍陪审员改革，2018年全年受理涉港案件751件，居全国首位。

 

最高人民法院第一巡回法庭、第一国际商事法庭落户前海。同时，前海管理局支持深圳知识产权法庭、深圳金融法庭在前海开展工作，形成集金融、知识产权、商事等门类齐全的专业审判机构布局。

 

●国际商事纠纷化解多元化，促进和谐善治

 

针对境内外当事人多样化、个性化、多层次的纠纷化解需求，前海注重建构形成多元、便捷、高效的商事争议化解体系，形成了“国家主导、司法推动、社会参与”的纠纷化解模式，依法平等保护境内外当事人的合法权益。《前海国际仲裁中心建设方案》《前海国际商事调解中心建设方案》等一系列方案出台，为国际商事纠纷化解提供蓝图。深圳国际仲裁院与世界银行国际投资争端解决中心（ICSID）签订合作协议，与新加坡国际仲裁中心（SIAC）签订合作备忘录，推动双方仲裁交流合作。

 

建立“一带一路”诉调对接机制。前海法院与深圳市律师协会、深圳国际仲裁院等30多家境内外机构合作共建成立前海“一带一路”国际商事诉调对接中心，起到整合资源、增强纠纷化解的统一性、提升国际性与公信力的良好效果。

 

●法律服务业发展，保障“一带一路”走出去

 

前海公证处实行“中午不打烊、一周七天制”的工作模式。推行“最多跑一次”改革，发布了86项的“最多跑一次”公证清单。围绕企业需求，探索提供订单式、综合化的公证法律服务。公证与诚信体系建设息息相关，前海发布公证诚信数据分析报告，对公证服务中出现的失信行为进行深度梳理和类型化分析，为推动诚信体系建设提供数据支撑。

 

成立“一带一路”法律服务联合会，建立“一带一路”公共法律服务平台。平台向境内外公众、企业提供免费的在线法律信息服务。在内容上，已覆盖“一带一路”沿线31个主要国家和地区的法律法规、典型案例及法律文献。

 

●推动智慧城市建设，不断走向信息化智能化

 

前海加强“数字政府”与智慧城市建设。通过整合前海蛇口自贸片区现有数据成果，统筹企业、经济运行、人才、地理信息、产业信息、项目建设、政策创新、城市运行状态等数据资源，构建前海蛇口自贸片区统一政务大数据应用平台，对现有数据进行汇聚整理、科学管理和深度挖掘，实现各业务部门信息共享和数据分析的自动化目标，实现数据自动分析和挖掘，以全方位展现前海蛇口自贸片区的运行体征和态势，全面展示自贸区建设成就和创新成果。件判决后，山水文园的大量资产可能被司法冻结，其资金链将更加紧张，日子恐更为艰难。比较有效的方式还是尽快找到接盘侠，打包出售资产‘回血’。”

 

场平稳健康发展。

 

　　多数机构人士认为，2020年房地产成交面积会出现回落。交通银行首席经济学家连平认为，房地产调控还将在较长时间内继续保持总体框架，2020年房地产政策不会大幅放松，“预计2020年商品房销售面积可能同比持平或下降至5%以内，房价涨幅有望收窄。”光大证券预计，2020年全国商品房销售面积将有8.5%的降幅。

 

　　尤其“三四线城市在经历去库存浪潮平息、棚改货币化退坡之后，本地真实需求的不足和前期透支的影响将逐渐暴露，2020年成交同比可能下降5%～10%。”交通银行资深研究员夏丹认为。

 

　　这意味着，房企抢收的动作仍得继续。

 

　　业绩与资金双压逼近

 

　　在年末冲刺阶段，率先以价换量的开发商，无疑获得了销售的主动权。

 

　　“金九银十”期间，包括恒大、碧桂园、融创中国、保利、融信中国、禹洲地产、招商蛇口等房企在不同城市推出不同的促销优惠活动，包括折扣房、特价房、送车位、大礼包等。以恒大为例，8月20日至10月8日实施全员营销，优惠范围涉及全国各省市高达500余个楼盘。数据显示，仅10月份，恒大全口径销售金额达930亿元，环比增长11.9%，刷新了房企单月销售纪录。

 

　　据报道称，恒大集团主席许家印在10月7日的季度工作会议上表示，地产业务的销售和销售回款仍然是公司未来的头等大事，一定要提前超额完成今年6000亿元的销售任务。同时，下半年销售回款要确保2800亿元、力争3000亿元。

 

　　中指研究院数据显示，已发布11月份销售业绩的房企中，近8成销售金额实现同比增长。其中，越秀、中南置地、奥园、碧桂园等销售额同比增幅较大。越秀房地产11月份共实现销售金额78亿元，同比增长达202%，暂列第一。

 

　　从前5名房企销售额来看，2019年1～11月，恒大、万科、碧桂园、融创4家房企的销售额均超5000亿元，保利发展紧随其后，为4197.2亿元。销售面积方面，除万科仍为个位数增长，其他4家房企均保持两位数增长。

 

　　距离年终还有最后一个星期。结合部分房企之前曾发布的销售目标，记者统计发现，2019年前11月，佳兆业、世茂房地产、龙湖集团、阳光城、金科集团、中梁控股等10家房企已提前完成全年销售目标；中海地产、中国金茂、招商蛇口、恒大、雅居乐等9家房企完成销售目标的95%以上；保利置业、旭辉、华润置地、新城控股、融创中国、美的置业、融信集团等9家目标完成率在90%～94%。这些房企业绩目标完成均问题不大。

 

　　但仍有部分房企面临业绩无法达标的压力。目标业绩完成率在80%及以下的有8家，如远洋集团、荣盛发展、蓝光发展、祥生地产、东原地产、福晟集团、朗诗绿色集团、泰禾集团。其中，泰禾集团的业绩完成率仅46%，朗诗绿色集团、福晟集团仅完成销售目标的66%。

 

　　克而瑞数据显示，今年前11月，泰禾集团全口径销售额为689.2亿元，在所有房企中位列第42，其年度销售目标为1500亿元。而在2018年，泰禾集团销售额还可以排到行业前20。

 

　　一个不妙的现实是，房地产去化压力仍在加大。易居研究院报告显示，截至2019年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47359万平方米，环比增长1.9%，同比增长5.7%。当前库存规模已呈现连续12个月正增长态势，若对比历史数据，大致相当于2017年4月份的库存水平。当前中央明确不将房地产作为刺激经济的手段，即便出现房地产库存新问题，短期政策也不会大规模放松和刺激，因此去库存任务更多的还是会落在房企身上。

 

　　除业绩压力，资金链是房企不得不面对的另一重压力。由于国内融资大幅受限，海外融资难以填补缺口，“卖房”已成为房企回笼资金的主要渠道。

 

　　从开发企业到位资金数据来看，销售回款是其现金流改善的主要方式。1～11月份，房地产开发企业到位资金16.05万亿元，同比增长7 %，增速与1～10月份持平。其中，国内贷款23013亿元，同比增长5.5%；自筹资金52511亿元，同比增长3.7%；定金及预收款54482亿元，同比增长10%；个人按揭贷款24395亿元，增长13.9%。其中，后两项来源均与销售回款相关，在房企资金来源中共计占比49.14%。

 

　　不止是降价，迫于资金压力，部分房企多次“断臂求生”。如今年年初以来，泰禾集团已进行超10笔股权转让，回笼资金超85亿元。为筹集资金，泰禾还进行了多次股权质押。而目前因信托借款合同纠纷，西藏信托已对福建中维地产、东莞金泽置业、泰禾集团及其董事长等6个被告提起诉讼，案件将于2020年2月11日开庭。市场猜测该信托目前或已逾期。

 

　　“临近年末，不少开发商都把回款作为首要工作。大家都绷紧了弦，很努力地卖房，但资金压力并没有真正缓解。”一位房企营销人士说。

 

　　“未来房地产市场总量会收缩，高增长阶段已经过去了。”12月5日，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌坦言，对于习惯了高增长的房企而言，明年将面临重大考验。