什么是投资?

　　投资就是现在花出去一笔开支，以期能在今后获得收入和利润。由此可见，人们进行一项投资的主要目的是获得比成本更高的收益。

　　谁购买商业房地产?

　　——投资者。投资者购买房地产是为了获得收入现金流或物业升值。

　　——用户。用户使用商业房地产是为了开展业务，给公司带来更大的利润。

　　国际投资者如何挑选项目?

　　一、国际房地产投资者是在世界范围内比较和选择投资项目的。

　　亚洲房地产市场目前正处于市场上升周期中，很多亚洲国家，如中国、日本等都是充满机会的市场。

　　二、投资者进行商业房地产投资，就是在购买未来的现金流。因此，在投资决策过程当中，投资者通常会调查以下几个问题：

　　1. 投资成本是多少?

　　2. 投资支付的时间安排如何?即什么时候支付多少资金?

　　3. 投资会带来多少收益?

　　4. 投资者在什么时候能获得这些收益?

　　三、房地产投资中的各方都应该了解一项房地产投资的组成要素。并且，在投资项目洽谈的过程中，各方代表实际上也是围绕以下要素来进行决策的：

　　* 收益率

　　* 安全性

　　* 财务杠杆

　　* 内部控制

　　其中，收益、安全性和财务杠杆取决于市场条件，它们将受到通货膨胀率、供给、利率和价格等市场因素的影响，而内部控制则取决于企业本身。

　　1.收益率

　　收益率是指投资中的每一元钱所产生的回报。收益率通常也是投资者的目标投资回报率。在国际房地产投资者眼中，收益率是用资本化率(Capitalization Rate)和内部收益率(Internal Rate of Return)等指标来衡量的。

　　2. 安全性

　　投资的安全性是与投资风险相对应的。投资的风险损失造成的主要后果有：初始投资成本的损失、投资收益的减少和机会成本的损失。而对于国际房地产市场中的投资者来说，国家风险是一个重要因素。国家风险包括：货币汇率变动损失、房地产资产的国有化危险以及不利的政策变动等。

　　3. 财务杠杆和内部控制

　　财务杠杆将直接影响到投资的收益率，而企业内部控制也是增加收益(减少损失)的重要手段。因此，这两个问题通常也是投资者非常关心的。

　　四、对于在世界范围内寻找投资目标的国际房地产投资者来说，如果可以在国外拥有一个物业，那么在投资决策过程中，必须还考虑以下因素： #p#副标题#e#

　　1. 货币汇率风险

　　2. 税收

　　3. 各地政策的区别(比如关于租约和承租人权利的规定，或占有空置住房的规定)

　　4. 资产的流动性以及经纪人费用

　　5. 市场信息透明度，如需求与供给变动是否符合市场经济规律。

　　商业房地产投资价值的

　　国际衡量标准

　　首先要明确的是：投资价值不等于市场价值。一个项目对于不同的投资者有不同的投资价值，因为投资价值受到投资者的要求、税率和融资等方面因素的影响。而市场价值是指一个物业在完全竞争的、公平的市场交易当中最可能达成交易的价格。区分这两个概念很重要，因为投资价值反映了特定投资者对特定物业的投资目标、假设和预期。而市场价值通常是评估师利用严格的程序化条款计算出来的。比较投资价值和市场价值有助于投资者做出投资决策。

　　在国际成熟市场，投资者衡量商业房地产的投资价值有很多方法，包括：销售比较法、总租金乘数法、直接资本化法、收入支出法和贴现现金流法(包括内部收益率法和净现值法)。其中直接资本化法和贴现现金流法是国际成熟房地产市场(如美国)普遍采用的。

　　投资人在世界范围内选择投资项目时，最终关心的就是投资价值和收益率有多少。投资人就是运用包括上述投资价值指标在内的一系列财务数据，在世界范围内比较和衡量项目的。

　　中国房地产企业需要学会

　　与国际投资者交流的语言

　　以上提到的几个方面，正是国际投资者考察投资项目的思维模式，因此，希望以上分析有助于中国的房地产企业与国际投资者的交流。中国的房地产企业由于不了解这一模式，在向国际成熟投资者介绍项目时，往往不能提供对方最想要的信息和数据，导致推介效果不佳。希望中国房地产企业在与外国投资者沟通时，能用对方的商业语言和思维模式交流，从而提高商业成功的几率。

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