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境外投资者如何选择项目

  什么是投资?

  投资就是现在花出去一笔开支,以期能在今后获得收入和利润。由此可见,人们进行一项投资的主要目的是获得比成本更高的收益。

  谁购买商业房地产?

  ——投资者。投资者购买房地产是为了获得收入现金流或物业升值。

  ——用户。用户使用商业房地产是为了开展业务,给公司带来更大的利润。

  国际投资者如何挑选项目?

  一、国际房地产投资者是在世界范围内比较和选择投资项目的。

  亚洲房地产市场目前正处于市场上升周期中,很多亚洲国家,如中国、日本等都是充满机会的市场。

  二、投资者进行商业房地产投资,就是在购买未来的现金流。因此,在投资决策过程当中,投资者通常会调查以下几个问题:

  1. 投资成本是多少?

  2. 投资支付的时间安排如何?即什么时候支付多少资金?

  3. 投资会带来多少收益?

  4. 投资者在什么时候能获得这些收益?

  三、房地产投资中的各方都应该了解一项房地产投资的组成要素。并且,在投资项目洽谈的过程中,各方代表实际上也是围绕以下要素来进行决策的:

  * 收益率

  * 安全性

  * 财务杠杆

  * 内部控制

  其中,收益、安全性和财务杠杆取决于市场条件,它们将受到通货膨胀率、供给、利率和价格等市场因素的影响,而内部控制则取决于企业本身。

  1.收益率

  收益率是指投资中的每一元钱所产生的回报。收益率通常也是投资者的目标投资回报率。在国际房地产投资者眼中,收益率是用资本化率(Capitalization Rate)和内部收益率(Internal Rate of Return)等指标来衡量的。

  2. 安全性

  投资的安全性是与投资风险相对应的。投资的风险损失造成的主要后果有:初始投资成本的损失、投资收益的减少和机会成本的损失。而对于国际房地产市场中的投资者来说,国家风险是一个重要因素。国家风险包括:货币汇率变动损失、房地产资产的国有化危险以及不利的政策变动等。

  3. 财务杠杆和内部控制

  财务杠杆将直接影响到投资的收益率,而企业内部控制也是增加收益(减少损失)的重要手段。因此,这两个问题通常也是投资者非常关心的。

  四、对于在世界范围内寻找投资目标的国际房地产投资者来说,如果可以在国外拥有一个物业,那么在投资决策过程中,必须还考虑以下因素: